All Posts

יש לי חבר, נקרא לו יוסי. לא כי שם בדוי או משהו, פשוט הוא בחור גנרי אז מגיע לו. יוסי הרוויח לא רע בשנים האחרונות והשקיע את כספו בנדל״ן. חלק מההשקעות מוצלחות יותר וחלק פחות. למען האמת, לא צריך להיות גאון גדול כדי להשקיע בנדל״ן. כזה הוא יוסי. אם נצטרך לתאר אותו בשלוש מילים- לא גאון גדול. לאחרונה, חיידק הנדל״ן חזר לדגדג ליוסי, אבל החיים הם החיים ויוסי כבר לא מרוויח טוב כמו פעם ובמקביל את כל ההכנסות מנדל״ן הוא מבזבז על רמת חיים ראוותנית. את הנכס הבא הוא החליט לקחת במימון מלא. למה

המושג ״בטא״ לקוח משוק ההון. אמר לי בעבר אחד המנטורים שלי - ״בכל מניה יש קצת שוק״ למה הוא התכוון? כל מניה בודדת, תהיה מושפעת בצורה כזאת או אחרת מהתנועות בשוק (נתייחס למדד ה-S&P500 בתור ״השוק״) אם השוק יורד, כנראה שגם המניה הבודדת תרד. אם השוק יעלה, המניה הבודדת תעלה גם כן. מה שמשפיע על ״כמה המניה תרד בהשוואה לשוק״ הוא הבטא שלה. אם ניקח מניה שיש לה בטא 1:1 לשוק - זה אומר שאם השוק ירד ב-10% גם המניה תרד ב-10%. מניה עם בטא 0.5:1 לשוק - אם השוק ירד ב-10% היא תרד רק ב-5%. (כמובן שז

מה זה בכלל בועת נדל״ן? בועת נדל״ן נוצרת כשמחירי הדירות עולים מהר מאוד, בקצב שהשוק לא יכול להחזיק לאורך זמן.בהתחלה זה נראה כמו שוק חזק עם עליות חדות, אבל בפועל יכול לצאת מצב שהמחירים מתנתקים מהשווי האמיתי שלהם. שוק הנדל״ן (כמו כל שוק), הוא שוק ספקולטיבי שמתדלק ע״י ציפיות של קונים, שבהמשך המחיר יהיה גבוה יותר. ככל שהקונים אופטימיים יותר לגבי העתיד = כך מחירי הנדל״ן מתודלקים עוד יותר. וכל עוד המגמה הזאת נמשכת, כולם מרגישים טוב. המשקיעים מבסוטים. הבעיה מתחילה כשהשוק כבר לא יכול ל

שימו לב למשוואה הבאה: לא השקעתי = אין לי סיכוי להפסיד פשוט, בנאלי, הגיוני בסך הכל, נכון? המשוואה הפשוטה הזאת היא הטעות הכלכלית היקרה ביותר ששילמתם עד היום ושאי פעם תשלמו. המונח המקצועי הוא ״עלות אלטרנטיבית״. מה זה בעברית פשוטה? עלות אלטרנטיבית היא המחיר שתשלם על זה שלא עשית משהו, או של השקעה שעשית על חשבון השקעה אחרת, רווחית יותר. לדוגמה: אם עיר מחליטה לבנות בית חולים בשטח מסוים, העלות האלטרנטיבית היא לא רק עלות הבנייה, אלא גם מה שהייתה יכולה להרוויח אם הייתה מוכרת את השטח או

כולנו כבר שמענו את המשפט ״כשהריבית עולה - מחירי הדירות יורדים״. בתכלס, זאת חצי תמונה. בפועל זה קצת יותר מורכב. קצת סדר: כשהריביות נמוכות, אנשים יכולים להרשות לעצמם לקחת משכנתאות גדולות יותר, מה שדוחף את המחירים כלפי מעלה. ברגע שהריביות עולות, ההחזרים החודשיים מתחילים להכביד. משקיעים לא רוצים להיכנס לעסקאות שבהן תזרים המזומנים שלהם יהיה שלילי, מה שבפועל מצנן את הביקושים ומביא לירידת מחירים (לפחות עד לנקודה שבה ההחזר שוב הופך להיות סביר) זה בדיוק אפקט האקוולייזר. התשלום החודשי

דוד שלי הוא חקלאי ולמען האמת הוא דיי טוב במקצוע שלו. אני זוכר שבתור ילד היינו נוסעים בשדות שלו עם רכבי שטח ומתלהבים מהטרקטורים שמשקים את היבול. אני זוכר גם זמנים קשים של מזג אוויר לא צפוי ואת הכאפה המצלצלת כשדוד שלי הבין שכל העבודה של השנה האחרונה ירדה לטמיון. בכל שנות עבודתו כחקלאי, לא זכורה לי אפילו פעם אחת שבה הוא אכל או מכר את הזרעים לפני ששתל אותם באדמה. לא משנה כמה קשה היה- את הזרעים שותלים. לא אוכלים ולא מוכרים. לא זכור לי גם שהוא אי פעם קצר את היבול לפני הזמן, בתנאי ש

השקעה בנדל״ן היא חלום של הרבה משקיעים, אבל האמת היא שהרוב פשוט לא יעשו את זה. ספק מתוך חשש, ספק כי זה מצריך יותר עבודה מהפקדה לתיק השקעות ואולי פשוט בגלל חוסר הבנה של התחום. כמו כל מסע, גם השקעה בנדל״ן מתחילה בצעד הראשון. הינה מספר צעדים שתוכלו לנקוט כבר עכשיו כדי להתקדם אל עבר השקעת הנדל״ן הראשונה שלכם: צעד 1: הגדרת המטרות לא כל המשקיעים נולדו זהים. אחד רוצה להגדיל את ההון דרך פליפים, אחר רוצה להחזיק נכס לטווח ארוך שיהיה לפנסיה או לילדים ואחד נוסף ירצה בכלל להפוך ליזם נדל״ן.

סוף סוף הגיע הרגע הזה שבו ההשקעה שלכם עוברת לטייס אוטומטי. אתם כבר אחרי רכישת הדירה, סיימתם את השיפוץ, קיבלתם צ׳קים מהדייר ועכשיו אתם נהנים מהכנסה קבועה (או לפחות מזה שמישהו אחר מצמצם עבורכם את המשכנתא שלקחתם). ופה, יש סיכוי שתפסידו כסף הזמן עובר, ההשקעה הופכת למשעממת ורווחית כמו שאנחנו אוהבים, ואז מגיע סיום חוזה השכירות והדייר מחליט שהוא עוזב את הדירה. בואו נניח שהדירה שלכם מושכרת ב-3000 ש״ח: אם יקח חודש למצוא דייר חדש, מדובר בהפסד של 3000 ש״ח משכירות. תוסיפו על זה תיקונים ק

90% מעשירי העולם הגיעו למעמד הזה בזכות השקעות בנדל״ן. לא רבים האנשים שמכירים מישהו שממש ״אכל אותה״ כשהשקיע בנדל״ן (במיוחד לאורך זמן) ועם זאת, השקעה מהסוג הזה יכולה גם להיות רעיון ממש גרוע עבורכם. הסיבה הראשונה היא: אתם יותר מידי רוצים את זה בכל מהדורת חדשות מספרים לנו איך מחירי הנדל״ן עלו בעוד אחוז. המילים ״עלייה בקצב דו ספרתי״ הן מנגינה לאוזני אלו שכבר קנו ומעבירים צמרמורת באוזני אלו שעדיין לא נכנסו למשחק. תחושת ה-FOMO הזאת עלולה להביא אתכם למצב שאתם קונים דירה, כל דירה, רק

זה קרה ויקרה לכולנו. אתם גוללים בפייסבוק ופתאום קופצת איזה פרסומת: ״דירות משופצות החל מ55,000 אירו״ אתם חושבים לעצמכם ״אוקי, נשמע מעניין, אבל לא מספיק״ כמה ימים אחר כך פרסומת נוספת קופצת ואחריה עוד אחת. עוברים עוד כמה ימים ובצירוף מקרים כמעט קוסמי, חבר מספר לכם על מישהו שהוא מכיר שמשקיע במזרח אירופה ומקבל שם תשואה של 10% על הכסף שלו. ״10%? זה פי שלוש ממה שאפשר לקבל בארץ״ אתם חושבים לעצמכם. הפזילה לנדל״ן בחו״ל כבר הופכת לכרונית. התשואה הגבוהה וסכום ההשקעה הנמוך מתחילים לסנוור

לקנות ולמכור? להפוך ליזם? אולי בכלל לקנות ולהחזיק לטווח ארוך? יש כל כך הרבה דרכים לייצר הון בעזרת נדל״ן שאני מודה שזה יכול להיות מבלבל מאוד. אני רוצה שנעשה קצת סדר ובתור התחלה נבין בכלל מהן הדרכים איתן אפשר לייצר כסף בעזרת נדל״ן? כדי להבין איך בכלל נדל״ן עובד, בואו נתחיל מהקלאסיקה: נדל״ן מניב המושג ״מניב״ מתייחס בעצם לעובדה ש…טוב, הוא מניב לנו כסף. אם יש לי עכשיו דירה ללא משכנתא, זאת אומרת שאין לי שום חוב שאני צריך לשלם עליה, ובמקביל אני משכיר אותה ומקבל עליה דמי שכירות, אז ה

תאמינו או לא, אני לא עד כדי כך אוהב נדל״ן. נכון שאני נהנה כמעט מכל שלב בתהליך החל מחיפוש נכסים ועד לשיפוץ והכנסת הדיירים, אבל אם הייתי יכול לבחור בין ניהול ויכוחים עם קבלני שיפוצים ובחינת צ׳קים של דיירים לבין רכיבה כל היום על האופנוע, כנראה שהאופנוע היה מנצח. אז למה בכלל אני עוסק בתחום הזה? התשובה הולכת שנים אחורה עד גיל 28 לא ידעתי מה אני רוצה לעשות עם החיים שלי. עברתי מספר רב של עבודות ולא הייתי מרוצה מהכסף, מהשעות עבודה הרבות, מהבוסים ומהלקוחות. הייתה לי שאיפה להתפתח, אבל