האפקט שאף אחד כמעט לא מדבר עליו בנדל״ן – אפקט האקוולייזר

כולנו כבר שמענו את המשפט ״כשהריבית עולה - מחירי הדירות יורדים״.

בתכלס, זאת חצי תמונה. בפועל זה קצת יותר מורכב.

קצת סדר:

כשהריביות נמוכות, אנשים יכולים להרשות לעצמם לקחת משכנתאות גדולות יותר,

מה שדוחף את המחירים כלפי מעלה.

ברגע שהריביות עולות,

ההחזרים החודשיים מתחילים להכביד.

משקיעים לא רוצים להיכנס לעסקאות שבהן תזרים המזומנים שלהם יהיה שלילי,

מה שבפועל מצנן את הביקושים ומביא לירידת מחירים

(לפחות עד לנקודה שבה ההחזר שוב הופך להיות סביר)

זה בדיוק אפקט האקוולייזר. התשלום החודשי נשאר זהה.

השוק פשוט מאזֵן את עצמו.

לדוגמה:

בואו נניח שהריבית היא סביב 6.25% -

על דירה בשווי 1,300,000 ₪ תשלמו משכנתא של בערך 6,000 ₪ בחודש (פריסה ל-30 שנה, 75% מימון).

עכשיו בואו נניח שהריבית עלתה ל-7.75% -

אותו נכס כבר נמכר סביב 1,133,000 ₪,

וההחזר החודשי כמעט זהה - בערך 6,090 ₪.

בואו ניקח תרחיש נוסף:

נניח שהריבית עלתה ל-11% -

המחירים יורדים לאיזור 853,000 ₪

כעת ההחזר החודשי עומד על 6,095 ₪.

כלומר, למרות שהריביות משתנות בצורה חדה,

החזרי המשכנתא בפועל כמעט לא זזים.

המחירים והריביות מאזנים זה את זה.

מתחילים לראות את אפקט האקוולייזר?

אז בפעם הבאה שמישהו אומר לכם

“אני מחכה שהריביות ירדו”

תזכירו לו שכשזה יקרה,

המחירים כבר יהיו גבוהים בהרבה.