מה יקרה לנדל״ן שלכם ביום שתל אביב תקרוס?

המושג ״בטא״ לקוח משוק ההון. אמר לי בעבר אחד המנטורים שלי - ״בכל מניה יש קצת שוק״

למה הוא התכוון?

כל מניה בודדת, תהיה מושפעת בצורה כזאת או אחרת מהתנועות בשוק (נתייחס למדד ה-S&P500 בתור ״השוק״)

אם השוק יורד, כנראה שגם המניה הבודדת תרד.

אם השוק יעלה, המניה הבודדת תעלה גם כן.

מה שמשפיע על ״כמה המניה תרד בהשוואה לשוק״ הוא הבטא שלה.

אם ניקח מניה שיש לה בטא 1:1 לשוק - זה אומר שאם השוק ירד ב-10% גם המניה תרד ב-10%.

מניה עם בטא 0.5:1 לשוק - אם השוק ירד ב-10% היא תרד רק ב-5%.

(כמובן שזה עובד בצורה דומה גם לעליות) .

אני טוען שגם לשוק הנדל״ן יש בטא.

אני טוען ששוק הנדל״ן פועל בצורה מעגלית, כשתל אביב היא למעשה ״השוק״.

ככל שמתרחקים מתל אביב, כך הבטא מצטמצמת.

המודל המעגלי

יש שיגידו שתל אביב יושבת במרכז המעגל.

סביבה ערים צמודות: רמת גן, גבעתיים, בת ים, חולון.

מעגל נוסף: ראשון, פ״ת, נתניה, רחובות.

מעגלים רחוקים יותר: חדרה, אשקלון, באר שבע, דימונה וכו’.

מה שקורה בפועל הוא פשוט:

כשהמחירים בתל אביב עולים בקצב מהיר, חלק מהביקוש יוצא החוצה למעגל הבא.

למה? כי לא כולנו טחונים שיכולים להרשות לעצמם דירה בתל אביב. באסה לנו.

זה גורם לנו להתפשר ולעבור למעגל הבא שנוכל להרשות לעצמנו.

אבל כשהשוק נחלש, כשתל אביב נפגעת, זה גם מחלחל החוצה.

כאן נכנסת הבטא.

ככל שעיר קרובה יותר לתל אביב ותלויה בה יותר (תעסוקה, יוממות, דמוגרפיה) -

כך הבטא שלה גבוהה יותר.

מכאן ניתן לקבוע:

אם תל אביב עולה ב־10%, עיר עם בטא גבוהה תעלה קרוב לזה.

עיר עם בטא נמוכה תעלה פחות.

אבל אם המחירים בתל אביב יורדים, הערים עם הבטא הגבוהה ירגישו את זה ראשונות

והמעגלים החיצוניים (פריפריות בעיקר) ירגישו את זה הכי פחות - אם בכלל.

מה המשמעות של כל זה למשקיע?

כמו שכבר הבנו - מי שקונה במרכז הארץ בתקופה של עליית מחירים, כנראה ירוויח יותר ממי שקונה בפריפריה.

אבל בזמני משבר הוא גם יהיה פחות חסין לירידות מחירים.

אם אסטרטגיית ההשקעה שלכם היא ״אני אקנה ואקווה שזה ימשיך לעלות כמו תמיד״, אתם עלולים למצוא את עצמכם בבעיה.

חשוב להבין שהשוק לא חייב לנו כלום.

רוצים לגדר את עצמכם מירידות מחירים? צרו לעצמכם מרווח בטחון ביום הקנייה.

חוששים שהשוק ירד ב-10%? תמצאו עסקה שמראש זולה ב-10% ממחיר השוק.

ככה:

• אם השוק עלה? מעולה, הרווחתם.

• אם השוק מדשדש? מעולה, אתם קניתם בפחות ממחיר השוק.

• אם השוק ירד? אתם לא בהפסד. אתם קניתם במחיר של אחרי הירידה.

• 
  

תחליפו את השאלה “איפה המחירים יעלו הכי הרבה?” בשאלה “כמה העסקה שלי תלויה בזה שהשוק ימשיך לעלות?”