בועת נדל״ן: איך היא נוצרת? מה קורה כשהיא מתפוצצת? והאם אנחנו נמצאים בבועה כזאת בישראל?

מה זה בכלל בועת נדל״ן?

בועת נדל״ן נוצרת כשמחירי הדירות עולים מהר מאוד, בקצב שהשוק לא יכול להחזיק לאורך זמן.בהתחלה זה נראה כמו שוק חזק עם עליות חדות, אבל בפועל יכול לצאת מצב שהמחירים מתנתקים מהשווי האמיתי שלהם.

שוק הנדל״ן (כמו כל שוק), הוא שוק ספקולטיבי שמתדלק ע״י ציפיות של קונים, שבהמשך המחיר יהיה גבוה יותר.

ככל שהקונים אופטימיים יותר לגבי העתיד = כך מחירי הנדל״ן מתודלקים עוד יותר.

וכל עוד המגמה הזאת נמשכת, כולם מרגישים טוב. המשקיעים מבסוטים. הבעיה מתחילה כשהשוק כבר לא יכול לתמוך במחירים האלה.

איך בועת נדל״ן נוצרת בפועל?

בועה לא נוצרת ביום אחד. זה תהליך ארוך שכולל כמה שלבים:

בשלב הראשון יש עלייה בביקושים - יותר ויותר אנשים רוצים לקנות דירות.בשלב השני נכנסת הספקולציה - קונים מתחילים להאמין שהמחירים תמיד יעלו, ולכן מוכנים לשלם יותר.

בשלב השלישי הבנקים ״מפרגנים״ יותר מידי - הם נותנים הלוואות לאנשים שלא בהכרח יכולים לעמוד בהחזרים ודוחפים אותם אל תוך שוק הנדל״ן גם אם הם לא באמת יכולים לעמוד בכך. בנק ישראל מאוד שמרן ולוקח ברצינות את הנושא הזה - זה שלב קריטי לניפוח בועה שלא מתקיים בישראל.

מה קורה כשהבועה מתפוצצת?

ברגע שמשהו במערכת משתנה:ריבית עולה, תנאי האשראי מתהדקים או שהכלכלה נכנסת להאטה - זה מחליש את הביקוש.

פחות קונים נכנסים לשוק, המחירים מפסיקים לעלות ולעיתים גם מתחילים לרדת.

אנשים שקנו דירות במחירים גבוהים מגלים פתאום שהשווי האמיתי של הנכס שלהם, נמוך יותר מהמשכנתא שהם לקחו עליו.

במצב כזה קשה מאוד למכור בלי לספוג הפסד.

כשהתופעה הזו מתרחבת, הבנקים מתחילים לעקל נכסים כדי לכסות חובות.

כאן זאת כבר לא בעיה של כמה אנשים. זאת בעיה במערכת הכלכלית.

מה שאני מתאר פה הוא לא מצב תאורטי. זה בדיוק מה שקרה בשנת 2008 בארצות הברית.

אתם ילדים גדולים, לכו תקראו על מה שקרה שם.

יש סצינה שאהובה עלי במיוחד מהסרט “The Big Short”,

בה מתנהל דיאלוג עם חשפנית שמצהירה שהיא רכשה חמישה בתים, פשוט כי הבנק לא עצר אותה מלקחת הלוואות.

היא פשוט בנתה על זה שהמחירים יעלו לנצח. היא ועוד רבים אחרים.

ברגע שמחירי הנדל״ן התחילו להראות עצירה ואנשים לא עמדו בהחזרי המשכנתאות,

הבנקים הבינו שהם עשו טעות. זה גרר מיליוני עיקולים ופגיעה רחבה בכלכלה האמריקאית.

האם אנחנו נמצאים בבועת נדל״ן בישראל?

בואו נבחן את שלושת השלבים שיוצרים בועה:

• האם מה שמניע את הביקוש לדירה בישראל הוא צורך אמיתי, או ציפיה לעליות? התשובה הקצרה שלי היא כזאת: יש לנו מדינה אחת בסך הכל, ואנחנו מתרבים בקצב גבוה. גבוה בהרבה מהקצב שבו אנחנו מייצרים דירות. יש פה צורך אמיתי לדיור.

• האם אנשים מאמינים שהמחירים פה תמיד יעלו? לא. מאז שנת 2023 עברנו שנתיים של מלחמה, עליות ריבית, חוסר ודאות מוחלט מצד רוכשי דירות והמון ישיבה על הגדר. ועדיין, שוק הנדל״ן מראה יציבות. אם היינו בבועה ספקולטיבית קלאסית, היינו כבר רואים ירידות חדות בשלב הזה. בפועל זה לא קרה.

• עד כמה האשראי זמין, ועד כמה תנאי המימון באמת שמרניים? בנק ישראל נהיה חכם ושמרן מאז התפוצצה בועת הנדל״ן בארצות הברית. תבדקו אותי - נסו לקחת משכנתא כשאתם לא עומדים בהחזרים החודשיים. הבנק פשוט לא יאפשר לכם. זאת מערכת הגנה שנוצרה בדיוק כדי למנוע בועות.

בשורה התחתונה

בועת נדל״ן זה לא סתם ״המחירים גבוהים״. מדובר בשילוב של אופוריה בשוק, מתן אשראי לא אחראי מצד הבנקים ומשקיעים לא חכמים שפשוט בונים על כך שהשוק יעלה ויפצה על טעויות שהם עושים. נכון, יש שיגידו ששוק הנדל״ן בישראל הוא יקר ומורכב. זה לא אומר שמדובר בבועה. לעיתים, הטענה על בועה מגיעה ממקום של תסכול, ולא בהכרח ממקום של ניתוח כלכלי.