מהן הדרכים לייצר כסף בעזרת נדל״ן?

לקנות ולמכור? להפוך ליזם? אולי בכלל לקנות ולהחזיק לטווח ארוך?

יש כל כך הרבה דרכים לייצר הון בעזרת נדל״ן שאני מודה שזה יכול להיות מבלבל מאוד. אני רוצה שנעשה קצת סדר ובתור התחלה נבין בכלל מהן הדרכים איתן אפשר לייצר כסף בעזרת נדל״ן?

כדי להבין איך בכלל נדל״ן עובד, בואו נתחיל מהקלאסיקה: נדל״ן מניב

המושג ״מניב״ מתייחס בעצם לעובדה ש…טוב, הוא מניב לנו כסף. אם יש לי עכשיו דירה ללא משכנתא, זאת אומרת שאין לי שום חוב שאני צריך לשלם עליה, ובמקביל אני משכיר אותה ומקבל עליה דמי שכירות, אז הדירה הזאת מניבה לי כסף כל חודש. קצת קשה לומר שבארץ יש נדל״ן מניב, כי אם לא נולדתם למשפחה הנכונה אז כנראה שלא תצליחו לגייס במהרה סכומי עתק שיאפשרו לכם לקנות דירה ללא משכנתא. למזלנו יש עוד כמה דרכים לעשות כסף בנדל״ן בשאיפה שנצליח להגדיל את ההון שלנו כדי לאפשר לעצמנו נדל״ן מניב בהמשך.

נמאס לשלם שכירות? אולי נדל״ן לטווח ארוך הוא הפתרון

אם ניקח עוד צעד, נגלה את הנדל״ן לטווח ארוך. קניתם נכס עם משכנתא, אתם משכירים את הנכס, בשנים הראשונות תשלומי השכירות מכסים את תשלומי המשכנתא ולאחר תקופה מסויימת השכירויות עולות, החזרי המשכנתא נשארים קבועים ואתם מתחילים להרוויח כמה שקלים לכיס בכל חודש. נדל״ן לטווח ארוך חולם להיות נדל״ן מניב, אבל כנראה שזה יקרה רק לאחר מספר שנים כשהרווח מהשכירות יעלה בהרבה על תשלומי המשכנתא.

למזלנו, לנדל״ן לטווח ארוך יש שלושה יתרונות:

1. שווי הנכס עולה עם הזמן- ממוצע עליית הערך במדינת ישראל הוא 3.3% בשנה, כשמידי פעם יש לנו הפתעות עם קפיצות גדולות הרבה יותר בעליית ערך. זאת אומרת שאם תקנו היום נכס ששווה מיליון ש״ח, סביר שתוך 20 שנים ההשקעה שלכם תכפיל את עצמה. זה פחות או יותר אומר שבכל שנה אתם תייצרו עוד 50 אלף ש״ח בלי להתאמץ בשביל זה.

2. צמצום החוב- זוכרים את המשכנתא שלקחתם כדי לקנות את הנכס? היא מצטמצמת מעט בכל חודש. זה כבר לא כסף שמתאדה מהחשבון שלכם בכל עשירי לחודש כשצ׳ק השכירות יורד- זה כסף שמצמצם את החוב שלקחתם על הנכס והופך אותו בכל חודש לקצת יותר ״שלכם״ וקצת פחות ״של הבנק״.

3. והחלק הכי טוב הוא שכשמדובר בנכס להשקעה, אתם לא תהיו אלה שיצמצמו את החוב, אלא הדייר שלכם. אם נפשט את זה- אתם נכנסים לחוב מול הבנק כדי לקנות דירה ופשוט נותנים למישהו אחר לשלם לכם אותו. דמיינו מה היה יכול לקרות אם הייתם יכולים לפתוח עשר חובות כאלה מול הבנק ולתת לעשרה דיירים לשלם אותם עבורכם.

עד כאן זה מתחיל להישמע טוב, נכון? אבל אם יש לכם הון עצמי נמוך, כל זה יכול להשמע כמו חלום רחוק. אז בתור התחלה, נבדוק דרכים אחרות לעשות כסף בעזרת נדל״ן שאולי יתאימו לכיסים קצת פחות עמוקים.

עסקאות פליפ

עליית ערך של 3.3% בכל שנה בנדל״ן זה נחמד. גם דייר שמצמצם עבורנו את החוב זה כיף, אבל אם נהיה מציאותיים לרגע, אנחנו לא מחפשים לשבת רגל על רגל ולתת לנדל״ן לעבוד עבורנו. לפחות לא בשלב הזה, בו אנחנו רוצים להיות קצת יותר פעילים במטרה להגדיל את ההון שלנו.

מה אם היינו יכולים ״להכריח״ את שוק הנדל״ן לעלות קצת יותר מהר ולא להסתפק באותם 3.3% בשנה?

אולי נגיד…25%-30% בשנה? זאת כבר תהיה דרך מהירה מאוד להתעשרות.

אם לפשט את זה, עסקת פליפ היא עסקה שבה קונים דירה מתחת למחיר השוק, משפצים אותה בזול ומוכרים אותה ברווח. זה מאפשר לנו ״לסחוט״ אחוזי תשואה. הרי אם קנינו את הדירה במחיר נמוך בהרבה משאר הדירות באותו איזור, זה אומר שיש לנו פה רווח כבר ביום הקנייה ואנחנו לא צריכים לחכות לשום עליית ערך. ואם נשפץ את הדירה בזול אבל נגרום לה להיראות ממש משופצת, גם שם יהיה לנו עוד קצת רווח. אם נצליח לבצע מספר עסקאות כאלה כשכל אחת מהן תייצר לנו רווחים של עשרות עד מאות אלפי שקלים תוך זמן קצר, הנדל״ן המניב כבר לא ייראה כמו חלום כל כך רחוק.

עבודה עם משקיעים

אם גם זה לא מספיק לכם, אז מה דעתכם על להתחיל לעבוד עם משקיעים?

דמיינו את עצמכם בעוד חצי שנה מהיום כשאתם כבר יודעים איך מאתרים דירות מתחת למחיר שוק. עשיתם עסקה בעצמכם ומתחילות להגיע אליכם עסקאות מעניינות. למה שלא תעבירו אותן הלאה? קיימים משקיעים שאין להם כוח לצאת ולאתר נכסים בעצמם והם היו שמחים לשלם לכם עמלות גבוהות מאוד עבור השירות של איתור נכס מתחת למחיר השוק. בדרך הזאת אתם לא צריכים להביא כסף מהבית, לא לקחת משכנתא ולא לרשום על עצמכם נכס נוסף. אתם בסך הכל מוצאים עסקה טובה ומעבירים אותה למשקיע, ויש לכך המון ערך בעולם הנדל״ן.

לסיכום אני רוצה שתעשו חישוב קצר ותכתבו לי בתגובות: כמה כסף הוצאתם עד היום על שכירות?